بورس املاک در چه شرایطی بیشتر سود می دهد؟
به گزارش متخصص فلز، یک کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: یکی از انتقادها به صندوق املاک و مستغلات که روز شنبه رونمایی گردید، اینست که به پروژه های درحال بهره برداری اختصاص دارد، درحالی که راهکار درست اینست که در چارچوب صندوق زمین و ساختمان پروژه از ابتدا شروع شود و ارزش افزوده ایجاد نماید.
خشایار باقرپور در گفت و گو با ایسنا درباره ی آغاز معاملات صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات اظهار داشت: تقریباً دو سال قبل بحث بورس املاک و مستغلات عنوان شد که واکنش های متفاوتی را در پی داشت؛ برای اینکه در آن مقطع مساله ی تضییع دارایی های مردم در بورس اتفاق افتاده بود و اغلب کارشناسان گفتند هرچه تحت عنوان بورس بخواهد وارد فضای اقتصادی عمومی جامعه شود با شکست مواجه می شود. بر این اساس اکنون صندوق املاک و مستغلات را ذیل فرابورس رونمایی کردند.
وی ادامه داد: صندوق املاک و مستغلات تفاوت عمده ای با صندق زمین و ساختمان دارد؛ صندوق املاک و مستغلات بر روی ساختمان های آماده بهره برداری تمرکز دارد. در صورتیکه صندوق زمین و ساختمان به پروژه هایی می پردازد که مقرر است ساخته شود و یک فضای تولیدی به صنعت ساختمان می دهد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به عرضه یک ساختمان اداری ۹۰۰ متری در شمال تهران در قالب صندوق املاک و مستغلات اظهار داشت: اعلام شده که پروژه هایی از این دست مقرر است از دو محل شامل اجاره و افزایش قیمت ساختمان به سهام داران سود بدهد. سوال این است که اگر این پروژه ها ذاتا سودده بودند آیا بدون مشتری می ماند که بخواهد وارد بورس شود؟ بنظر می رسد تعدادی از این املاک روی دست مالکان مانده است، بدین سبب شاید نتواند ارزش افزوده قابل توجهی برای سهامدار بوجود آورد.
بازار اجاره ۵۰ درصد در ضرر است
باقرپور اشاره کرد: نکته دیگر بحث P به R است که ارزش و جایگاه سرمایه گذاری روی ملک نسبت به درآمد از محل اجاره و میزان توجیه پذیری آنرا نشان میدهد. تا سالهای متمادی این نسبت در محدوده عدد ۲۰ قرار داشت که با افزایش قیمت ها در سالهای اخیر این نسبت تا ۴۰ افزوده شد. یعنی ارزش سرمایه گذاری ملک به نیت درآمد از اجاره نصف شد. با رشد اجاره بها در یک سال قبل اجاره بها ۱.۷ برابر قیمت مسکن رشد کرده و P به R به عدد ۳۰ رسیده اما هم چنان ۵۰ درصد نسبت به گذشته در ضرر است. یعنی کسی که به قصد اجاره نسبت به خرید ملک سرمایه گذاری می نماید در مقایسه با چهار سال قبل سود کمتری می برد.
وی اشاره کرد: با این اوصاف، سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات به قصد دریافت سود اجاره توجیه اقتصادی بالایی ندارد. مضافا اینکه وقتی اجاره بها افزایش یابد جامعه متضرر می شود. از محل افزایش قیمت مسکن نیز با تورمی که ما اهتمام می نماییم مهارش نماییم باید سهامدار سود ببرد. هردو این موارد به ضرر جامعه و خود سهامداران است. از جانب دیگر بعد از کسر هزینه ها سود اختصاص می یابد؛ برای اینکه درصدی از درآمدها صرف مدیریت این طرح می شود که عایدی چندانی برای سهامدار ندارد.
این کارشناس بازار مسکن، بهبود شرایط اقتصادی و کنترل قیمت مسکن را ضروری دانست و اظهار داشت: طرح هایی مثل صندوق املاک و مستغلات، جریانی برخلاف کنترل تورم را به وجود می آورد. مدلهای خارجی این طرح ها وجود دارد که موفق بوده اما نباید هر چیزی که هرجای دنیا بوده عینا کپی نماییم، صندوق های املاک در جهان شرایط باثبات تری دارند. پس کپی برداری از طرح های آنها الزامات خاص خودرا دارد.
باقرپور، راه حل درست را استفاده از تعاونی های توزیعی در بخش املاک دانست و اظهار داشت: املاک و مستغلات باید به تعاونی های توزیعی سپرده شود. شأن تشکل های مردم نهاد و مشخصا تعاونی های توزیعی و تعاونی های خدمات و پشتیبانی بحث نگهداری و بهره برداری است. بدین سبب سرمایه گرفتار هدررفت نمی گردد. هزینه ها در تعاونی ها بمراتب کمتر است. اگر بخواهیم از محل پروژه، مردم را به سود برسانیم باز هم تعاونی های تولیدی محل مناسبی برای این کار هستند. در تمام این ساختارها باید مراقبت نماییم که بازار اجاره دچاره و بازار مسکن گرفتار التهاب نشود و مساله ی تورم را حل نماییم.
وی با ذکر مثالی در این خصوص اظهار داشت: سرمایه گذاری باید در بخشی صورت گیرد که ارزش افزوده ایجاد شود. در قالب صندوق املاک و مستغلات یک پروژه ی آماده عرضه می شود که طبیعتا ظرفیت بازده سرمایه در آن تکمیل شده و جای پیشرفت خیلی زیادی ندارد، مگر این که سوار تورم شود. اما در قالب صندوق زمین و ساختمان پروژه از ابتدا آغاز می شود و فارغ از بحث تورم عمومی جامعه ارزش افزوده به وجود می آورد.
منبع: متخصص فلز
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب