آزمایش دوم بر روی حق بنگاهی
مقاومت مشاوران املاک در قبال تعیین نرخ جدید کمیسیون
متخصص فلز: در شرایطی که قیمت هر متر مسکن در تهران به حدود 45 میلیون تومان رسیده، برخی مسئولان معتقدند وابستگی حق کمیسیون مشاوران املاک با قیمت خانه در گرانی مسکن موثر است. دراین زمینه دولت و مجلس بر آن شدند که برای دومین بار طی دو سال قبل فرمول تعیین حق الزحمه مشاوران املاک را تغییر دهند و قیمت منطقه ای در تقویم املاک را جایگزین دریافت درصدی از قیمت خانه کنند. مسئولان می گویند این طرح در بلندمدت منجر به ایجاد شفافیت و اعتماد در بازار مسکن می شود اما واسطه های ملکی، طرح جدید را فاقد پشتوانه کارشناسی و از قبل شکست خورده می دانند.
به گزارش متخصص فلز به نقل از ایسنا، با عنایت به این که مسکن، کالایی سرمایه ای در ایران شمرده می شود، فضای سفته بازی و دلالی در این بازار وجود دارد. شرایط به شکلی است که با وجود حدود ۲.۶ میلیون خانه خالی در ایران، همیشه فشار تقاضا برای مسکن وجود دارد که این موضوع، تنش در این بخش را زیاد می کند. یکی از صنوفی که همیشه در پیکان انتقادات بازار مسکن قرار دارد، صنف مشاوران املاک است که برخی نمایندگان مجلس، تحرکات آنها را در افزایش قیمت خانه موثر می دانند. بر این اساس از حدود دو سال قبل صداهایی از بهارستان در انتقادات به وابستگی حق الزحمه صنف مشاوران املاک با قیمت مسکن شنیده شد.
کاهش تعرفه مشاوران املاک در پی افزایش قیمت مسکن
تیرماه ۱۴۰۱ متوسط قیمت مسکن در تهران طبق گزارش مرکز آمار به ۴۴.۸ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که در مقایسه با ماه گذشته ۸.۳ درصد و نسبت به تیرماه پارینه ۴۵ درصد رشد یافته است. کارشناسان، دلیلهای مختلفی شامل انتظارات تورمی، رشد بازارهای موازی، افزایش قیمت نهاده های ساختمانی، کاهش حدود ۶۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به اوایل دهه ۹۰ و عدم تناسب عرضه با تقاضا را در نوسانات بازار مسکن موثر می دانند.
حدود ۱۳۵ هزار مشاور املاک دارای مجوز در سطح کشور فعالیت می نمایند که با کارکنان خود جمعیتی ۷۰۰ هزار نفری را می سازند. مصطفی قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک می گوید که این صنف، مولد شغلی و مالیاتی است. اما این جامعه بزرگ بطور معمول در سیبل انتقادات گرانی مسکن قرار دارد. البته واسطه های ملکی، خودرا از بهتان گرانی مسکن مبرا می دانند و معتقدند که افزایش قیمت منجر به رکود معاملات و کسادی فعالیت آنها می شود. با اینحال دولت و مجلس تصمیم گرفتند فرمول حل العمل مشاوران املاک را تغییر دهند.
مهرماه سال ۱۳۹۹ تعرفه مشاوران املاک شهر تهران بنا به دستور معاون اول رئیس جموری وقت نصف شد و از نیم درصد به ۲۵ صدم درصد ثمن معامله از هریک از طرفین رسید. منطق سیاست گذار این بود که چون قیمت مسکن افزایش پیدا کرده، نرخ کمیسیون بنگاهها نیز بالا رفته که باید کاهش پیدا کند.
تعیین تعرفه توسط کمیسیون نظارت
در ایام اخیر نیز حق کمیسیون مشاوران املاک برای دومین بار طی دو سال قبل دستخوش تغییرات شد. تعرفه بنگاههای املاک مقرر است از فرمول تعیین نرخ برمبنای درصدی از قیمت ملک به ارزش منطقه ای مشخص شده توسط کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی تغییر کند. آن طور که پروانه اصلانی ـ مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته قیمت پایه حق العمل مشاوران املاک مشخص شده اما نرخ آن باید در کمیسیون نظارت هر استان و شهرستان مشخص شود.
تفاوت فاحش قیمتهای بازار با تقویم املاک
قیمت ها در بازار با آن چه کمیسیون تقویم املاک مشخص می کند اختلاف فاحشی دارد. بطور مثال در یکی از محله های شرق تهران قیمت های خانه در بازار بین ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع است اما ارزش معاملاتی آن مطابق تقویم املاک ۱.۵ میلیون تومان تعیین شده است. اگر کمیسیون نظارت نرخ ۲۵ صدم درصد فعلی را ملاک تعرفه مشاوران املاک قرار دهد کمیسیون یک واحد ۸۰ متری با ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده در منطقه ی مذکور به ۳۲۷ هزار تومان از هر طرف می رسد؛ در صورتیکه اکنون نرخ کمیسیون برای هر طرف از واحد مذکور ۱۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است.
هم اکنون نرخ حق الزحمه مشاوران املاک شهر تهران ۲۵ صدم درصد از هریک از طرفین معامله است. در حقیقت برای یک واحد یک میلیارد تومانی باید هریک از متعاملین ۲.۵ میلیون تومان به مشاور املاک بپردازند. اما در ارزش معاملاتی که سالیانه توسط کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی تعیین می شود ممکنست ارزش واحد مورد نظر حدود یک پنجاهم یا یک صدم نرخ های بازار باشد. کارشناسان املاک در بعضی شهرستان ها از اختلاف تا ۳۰۰ برابری بین این دو شاخص سخن می گویند.
نمایندگان مجلس: مشاوران املاک عامل گرانی مسکن هستند
استدلال مسئولان دولتی و نمایندگان مجلس که فرمول جدید تعیین حق الزحمه مشاوران املاک را جایگزین روش قبلی کرده اند این است که مشاوران به گرانی مسکن دامن می زنند؛ چونکه با افزایش قیمت مسکن، کمیسیون آنها نیز بالا می رود.
در سوی مقابل، واسطه های ملکی می گویند افزایش قیمت به رکود معاملات می انجامد و نفعی در افزایش قیمت برای آنها وجود ندارد. بعضی کارشناسان، تعیین مدل سوم را بجای دو فرمول قبلی پیشنهاد می دهند. در این مدل، قیمت ملک توسط کارشناس آموزش دیده مشخص می شود و فروشنده باید برگه کارشناسی قیمت خانه را به مشاور املاک بدهد یا در آگهی فروش ملک، بارگذاری کند. این مساله ممکنست در جلوگیری از رکوردهای افزایشی قیمت ملک موثر باشد و سیاست گذار را به هدف اصلی خود در تغییر فرمول حق الزحمه مشاوران املاک که همان کنترل بازار مسکن می باشد برساند.
مشاوران املاک: کار ما کساد است!
در چهار سال اخیر که قیمت مسکن رشد سنگینی را تجربه کرده، مشاوران املاک می گویند بازار خرید و فروش چنگی به دل نمی زند. گزارش هایی از خروج خیلی از مشاوران از این شغل نیز مطرح می شود. واسطه های ملکی بیان می کنند اگر فرمول تعیین حق الزحمه به ارزش منطقه ای تغییر کند درآمد آنها افت محسوسی خواهدنمود. ممکنست این پروسه به راه های دور زدن قانون همچون فروش ملک به شرط پرداخت مبالغی بالاتر از تعرفه منجر شود. بدین سبب قانون گذار و سیاست گذار باید در اجرای برنامه دقت کافی را صورت دهند.
مشاوران املاک: این طرح از قبل شکست خورده است
سعید لطفی ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در این خصوص اظهار داشت: طرح جدید درباب تعیین تعرفه مشاوران املاک مطابق تقویم سالیانه سازمان امور مالیاتی باید در کمیسیون نظارت هر شهرستان با حضور اصناف و کارشناسان مربوطه بررسی شود. در شهر تهران هنوز این جلسه برگزار نشده است. اما آن چه فعلا از طرح مذکور استنباط می شود عدم تطبیق آن با شرایط واقعی را نشان میدهد.
لطفی اشاره کرد: در جداول ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در سال ۱۴۰۰ قیمت ها بین ۲۴۰ هزار تومان تا ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است در صورتیکه مطابق آمار رسمی نرخ ها در ارزان ترین منطقه تهران متری ۱۸.۵ میلیون و در گران ترین منطقه ۸۱ میلیون تومان است. سوال این است کدام یک از مسئولانی که فرمول تغییر حق الزحمه مشاوران املاک را ارائه کرده اند حاضرند خانه خودرا با قیمت متری ۲۴۰ هزار تومان بفروشند؟
وی با بیان اینکه طرح جدید تعیین حق العمل مشاوران املاک محکوم به شکست است اظهار داشت: این طرح نیز مثل خیلی از قوانین و مصوبات خلق الساعه که پشتوانه کارشناسی چندانی ندارد با شکست مواجه خواهد شد. فقط ممکنست منجر به توافقات خارج از چارچوب در قالب قراردادهای جعاله بین مشاوران املاک با متعاملین شود.
یک مشاور املاک: خیلی از همکاران ما از این شغل رفته اند
هم چنین یکی از مشاوران املاک جنوب تهران در گفت و گو با ایسنا در واکنش به تغییر فرمول حق الزحمه مشاوران از قیمت ملک به قیمت های معاملاتی و اجاری تقویم املاک سالیانه بیان کرد: درآمد ما به خاطر رکود معاملات پایین بود، با فرمول جدید پایین تر هم می آید. املاکی های زیادی را سراغ دارم که در یکی دو سال اخیر جمع کرده و رفته اند. با طرح جدید نیز خیلی از همکاران می گویند که تعطیل خواهند کرد. برخی مسئولان، عملکرد ما را دلیل گرانی مسکن می دانند که اینگونه نیست. از هرکسی بپرسید می داند که قیمت مسکن از تحولات اقتصادی نشأت می گیرد و ربطی به مشاوران ندارد.
قطع رابطه قیمت مسکن با کمیسیون مشاوران املاک
از طرف دیگر برخی نمایندگان مجلس و مسئولان وزارت راه و شهرسازی که طرح جدید را جایگزین فرمول قبلی حق الزحمه مشاوران املاک کرده اند به اجرای این طرح خوشبین هستند. اقبال شاکری ـ عضو کمیسیون عمران مجلس که بطور معمول نسبت به کمیسیون مشاوران املاک انتقاد دارد، می گوید که تعرفه مشاوران املاک باید ثابت باشد. او اواسط سال قبل از طرحی برای کاهش تعرفه بنگاه های ملکی سخن گفته بود. بگفته شاکری برمبنای طرح مذکور، رابطه تعرفه بنگاه های معاملاتی با قیمت ملک قطع شده و شیوه دیگری برای دریافت حق الزحمه آنها تعیین خواهد شد. با این اوصاف طرحی که اکنون روی میز دولت قرار دارد برگرفته از مدلی است که توسط نمایندگان مجلس ارائه شده است.
اتصال سامانه کد رهگیری به سازمان امور مالیاتی
در موضوع حق العمل مشاوران املاک باید سامانه کد رهگیری مشاورین املاک به سامانه سازمان امور مالیاتی متصل شود تا دریافت قیمت های معاملاتی و اجاری کمیسیون تقویم املاک بصورت آنلاین از این سازمان میسر شود. این کار نیازمند تغییرات در ساختارهای نرم افزاری است و سپس این مساله قابلیت اجرا پیدا می کند.
بنا بگفته پروانه اصلانی ـ مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، لازم الاجرا شدن این مساله مثل تمامی مصوبات دیگر ۱۵ روز بعد از ابلاغ است. دریافت حق العمل مشاورین املاک بوسیله دستگاه های پوز هم لازم است که سازمان امور مالیاتی تمهیداتی بیندیشد با این هدف که بنگاه های مشاوره املاک به دستگاه های پوزی که متصل به سازمان امور مالیاتی است، مجهز شوند.
کمیسیون تقویم املاک هر سال طی چند جلسه که در سازمان امور مالیاتی برگزار می گردد قیمت های مذکور را برای هر سال مشخص می کند. امسال هم جلسه مربوطه اجرا شد. قیمت های کمیسیون تقویم املاک همان قیمت هایی است که دفاتر اسناد رسمی نیز برای ارائه خدماتشان آنها را مورد استفاده قرار می دهند.
یک مقام دولتی: این طرح در بلندمدت به شفافیت بازار مسکن منجر می شود
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه این چیز جدیدی نیست و سال هاست که توسط سازمان امور مالیاتی و دیگر اعضای کمیسیون، تعیین و هر سال اعلام می شود و مبنای عمل در یک سال قرار می گیرد، در عین حال اظهار داشت: آنچه در این مصوبه بسیار مهم می باشد، این است که این قیمت ها طی یک سال ثابت است و طی سال افزایش یا کاهش پیدا نمی نماید. پروسه یاد شده در حقیقت یک پروسه اصلاح ساختاری و نهادی در زمینه واسطه گری در بازار مسکن می باشد و آثار آن در بلندمت در بازار مسکن خودرا نشان خواهد داد و سبب ایجاد شفافیت و اعتماد خواهد شد و نظم به این بازار خواهد داد.
منبع: metalpro.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب